วิธีการประเมินรายได้อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ บริษัทประเมินบ้าน

วิธีรายได้มักให้ความสำคัญเป็นอันดับแรกเมื่อประเมินอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เพื่อสร้างรายได้

การประมาณมูลค่าโดยใช้วิธีรายได้มีความอ่อนไหวสูงต่อการเปลี่ยนแปลงของรายได้ค่าใช้จ่ายและอัตราการโอนเป็นทุน

การวิเคราะห์วิธีการต้นทุนอย่างถูกต้องนั้นดูเหมือนว่าเป็นเรื่องยากและทางเทคนิคแล้ว ดูเหมือนง่ายต่อการเตรียมการวิเคราะห์วิธีรายได้สำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อย่างถูกต้อง บริษัทประเมินบ้าน  อย่างไรก็ตามการเตรียมการวิเคราะห์ที่ถูกต้องนั้นจำเป็นต้องมีหลักเกณฑ์สามข้อคือ 1. ความเข้าใจเกี่ยวกับประเภทของมูลค่า 2. ข้อมูลที่ถูกต้อง 3. การใช้วิธีการรายได้ที่ถูกต้อง

  • คุณสมบัติรายได้เชิงพาณิชย์สามารถประเมินค่าได้โดยอิงตามค่าธรรมเนียมการเช่า ค่าธรรมเนียมอสังหาริมทรัพย์ที่เรียบง่ายเหมาะสมสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีสัญญาเช่าสอดคล้องกับค่าเช่าตลาดและเงื่อนไขต่างๆ การประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เช่ามีความเหมาะสมสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีตลาดด้านบนหรือด้านล่างค่าเช่าตลาด การประเมินค่าคุณสมบัติที่ต่ำกว่าอัตราค่าเช่าตามตลาดอย่างเคร่งครัดตามอัตราค่าเช่าจริงจะทำให้มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ลดลง การประเมินค่าโดยใช้อัตราค่าเช่าตลาดจะทำให้เกินมูลค่าทางการตลาด

ข้อมูลที่ถูกต้องเป็นพื้นฐานของข้อสรุปแนวทางรายได้ที่เชื่อถือได้ ซึ่งรวมถึงข้อมูลเกี่ยวกับอัตราค่าเช่าอัตราการเข้าพักการก่อสร้างใหม่การดูดซับค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและอัตราการโอนเป็นทุน

  •  มักจะได้รับอัตราค่าเช่าจากการเปรียบเทียบการเช่าสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์และข้อมูลการตลาดรวม เช่นเดียวกับอัตราการเข้าพัก การก่อสร้างใหม่สามารถรับได้จากการสังเกตส่วนบุคคลในขณะที่ทำงานภาคสนามการวิจัยและข้อมูลการตลาดรวม
  • ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานได้รับการประเมินตามบรรทัดรายการตามบรรทัดรายการ ขั้นตอนแรกมักจะสรุปค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของทรัพย์สินภายใต้ระยะเวลาสองถึงสี่ปี สิ่งนี้เรียกว่า บริษัทประเมินบ้าน   “การกระจายข้อมูล” มันมีแนวโน้มที่จะเน้นความผิดปกติในข้อมูล ค่าใช้จ่ายที่เปรียบเทียบได้และข้อมูลอุตสาหกรรม (IREM และ DOMA) ก็มีประโยชน์เช่นกัน

อัตราการแปลงเป็นทุนประเมินจากข้อมูลจากการเปรียบเทียบและการหารือกับผู้มีส่วนร่วมในตลาด

วิธีการโอนเป็นทุนโดยตรงและการวิเคราะห์กระแสเงินสดคิดลดมักใช้เพื่อกำหนดมูลค่าของวิธีรายได้ เทคนิคอื่น ๆ รวมถึงตัวคูณค่าเช่ารวม (GRM) และตัวคูณรายได้รวมที่มีประสิทธิภาพ (EGIM)

สูตรสำหรับวิธีการโอนเป็นทุนโดยตรงมีดังนี้:

มูลค่าตลาด = NOI / Cap Rate

NOI คือรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ Cap rate คืออัตราการแปลงเป็นทุน

สูตรสำหรับ GRM คือ:

ราคาตลาด = ค่าเช่าขั้นต้นที่เป็นไปได้ x ค่าการกลั่น

ค่าการกลั่นเป็นตัวคูณค่าเช่ารวม มันเป็นนามธรรมจากข้อมูลการตลาดและการสนทนากับผู้เข้าร่วมตลาด

สูตรสำหรับ EGRIM คือ: ราคาตลาด = รายได้รวมที่มีประสิทธิภาพ x EGIM

รายได้รวมที่มีประสิทธิภาพถูกแยกออกจากข้อมูลการตลาดและการหารือกับผู้เข้าร่วมตลาด

การวิเคราะห์กระแสเงินสดคิดลดจะประเมินรายรับสุทธิและรายรับจากการขายสุทธิและส่วนลดเหล่านี้เป็นตัวบ่งชี้มูลค่าปัจจุบัน

วิธีรายได้มักให้ความสำคัญกับการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเป็นหลัก ผู้ประเมินราคา “ควรมองผ่าน” ของผู้เข้าร่วมตลาดเมื่อเลือกวิธีการรายได้ ผู้ประเมินควรเลียนแบบกระบวนการของผู้มีส่วนร่วมในตลาดมากกว่าวิธีอื่น

ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ บริษัทประเมินบ้าน  
การประเมิน
/ การปรับปรุงการประเมินผลประโยชน์ค่าใช้จ่ายภาษีของขวัญ

แผนกการประเมินของ O’Connor & Associates เป็นผู้ให้บริการประเมินอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ระดับประเทศซึ่งรวมถึงการวิเคราะห์การใช้งานสูงสุดและดีที่สุดกิจกรรมพันธบัตรส่วนตัวการศึกษาการแยกต้นทุนการตรวจสอบสถานะทางการเงินการประเมินความเป็นไปได้ทางการเงินการประเมินมูลค่าของขวัญ การประเมินมูลค่าความสูญเสียจากอุบัติเหตุและการศึกษาตลาดแผนที่ HUD

 

Comments are closed.

Post Navigation